Ndërtuesit: Ja kush po e deformon tregun e apartamenteve

Ndërtimet e reja vijojnë punimet me shpejtësi në Tiranë, e cila ka marrë pamjen e një kantieri gjigant. Çmimet e larta të qendrës, për disa prej ndërtuesve, janë fiktive. Ndërsa ekspertët ngrenë shqetësimin se paratë cash që po hidhen në sektor, po shtrembërojnë tregun, duke deformuar kërkesën dhe duke rritur çmimet. Firmat e ndërtimit, disa anonime dhe disa me përvojë shumëvjeçare në treg, po kërkojnë të shesin ndërtimet që në themel

 

Nga Ledina Loga

 

Qyteti i Tiranës ka marrë pamjen e një kantieri gjigant ndërtimi. Nga qendra e deri te lagjet më periferike janë ngritur karabinatë e ndërtesave të reja që, pavarësisht se e kanë rritur ofertën për pasuri të paluajtshme në Tiranë, kërkesa nuk ka munguar. Në secilin prej kantiereve që “Monitor” shkoi si blerës i interesuar, zyra e shitjeve nuk mungonte, edhe pse projekti mund të ishte ende në gropë.

Firmës së ndërtimit “Alba Konstruksion” i duhen thuajse dy vite për të përfunduar projektin për kompleksin rezidencial pranë Parkut Olimpik të Tiranës. Megjithëse koha nuk ka mbajtur mirë këtë fund pranvere, punimet në kantier vazhdojnë pa u ndalur. Në një prej godinave të projektit ka nisur të hidhet struktura e betonit. Firma ka improvizuar një zyrë shitjesh në anë të kantierit, mbushur plot me fletëpalosje se si do të duken apartamentet e strukturës që ndërkohë mbushej me beton. Çmimi i padiskutueshëm është 1,500 euro për metër katror. Për menaxheren e shitjeve, nëse kërkonim të blinim ky ishte momenti më i favorshëm. “Për punë javësh çmimet do të rriten”, – kërkoi të na nxiste vajza, e cila dukej se ishte e re në atë profesion.

Pasi ndërtesa të përfundonte strukturën, çmimet do të rriteshin, por edhe për shkak të kërkesës, apartamentet e orientuara në pozicion më të mirë do të shiteshin, duke na provuar faktin se së fundmi, apartamentet po shiten me shpejtësi.
Shitjet në pallatet në ndërtim po kryhen pa ndihmën e ndërmjetësuesve. Agjencitë e pasurive të paluajtshme tregojnë për “Monitor” se rastet e transaksioneve për ndërtimet e reja ende të pafinalizuara, që kryhen përmes agjencive, janë sporadike.

Blerësit në komplekset në ndërtim e sipër në përgjithësi anashkalojnë ndërmjetësuesit. Mund të duket si skenë e shkëputur nga filmat aksion, por administratori i FB-Art tha për “Monitor” se nuk ka qenë një rast i vetëm kur persona me çanta me para kanë kërkuar që të blejnë apartamentet pa kaluar transaksionet nëpërmjet bankës.

Për administratorin e FB-Art ky fenomen, gjerësisht i përhapur kohët e fundit, po deformon tregun. Sipas tij, ka dy lloj blerësish, ata që janë të interesuar për të blerë për strehim apo investim, dhe kategoria që po kërkon me ngulm që të kthejë paratë informale në kapital në treg. Kjo e fundit po deformon tregun, duke shkaktuar një rritje artificiale të çmimeve.

“Tregu po ndryshon në mënyrë radikale”, – thotë Stela Dhami drejtore menaxhuese e Colliers International, agjenci ndërkombëtare e real estate, kur u pyet për tendencat e pasurive të paluajtshme në kryeqytet. Ajo pranon se kërkesa dhe oferta e pazakontë po deformojnë çmimet.
Gjatë investigimit të “Monitor” në terren, duke pretenduar se ishim blerës që kërkonin të blinin me para cash dhe jo nëpërmjet bankës, një prej menaxherëve të shitjes tha se kjo gjë ishte e mundur të bëhej. Sipas tij, firmës i interesonte vetëm që të merrte likuiditetet.

 

Çmimet fiktive, veçanërisht në qendër

Për ndërtuesit, çmimet e larta në qendër dhe në zonat pranë saj janë fiktive. Për Sokol Kikën, administrator i Kika Construksion, çmimet në ndërtimet e qendrës nuk janë reale dhe janë më të larta sesa është fuqia blerëse.
Aktorë të ndryshëm të tregut kanë ngritur shqetësimin se sektori po përdoret si lavatriçe për pastrimin e parave të pista. Kjo pasi interesi i një kategorie blerësish është të materializojë paratë informale në kapital, ndërsa ndërtuesit, të cilët po ndërtojnë kryesisht me klering, iu intereson paraja cash për të përfunduar projektet. Vala e re e ndërtimeve, pas çlirimit të lejeve, po risjell fenomenin e kleringut, teksa shumë firma, që kishin kohë pa aktivitet, nuk kanë likuiditetin e nevojshëm për të ndërtuar.

Sipas aktorëve të tregut, kategoria e këtyre blerësve nuk ndalet te cilësia e ndërtimit, por tek arritja “e marrëveshjes” me ndërtuesit. Në raportin e fundit të Bankës së Shqipërisë, çmimet e apartamenteve vlerësoheshin në rritje. Banka e Shqipërisë i është referuar të dhënave të mbledhura nga terreni në agjencitë e pasurive të paluajtshme. Për agjentët e patundshmërisë në Tiranë, rritja e çmimeve reflekton një anomali, duke qenë se rritja e ofertës në ndërtim duhet të sillte një ulje çmimesh. Në janar, në zona të caktuara çmimi është rritur nga 10-20%, ndërsa muajt e fundit nuk është konstatuar më rritje.

Stela Dhami nga Colliers International, pohon se me ndërtimet e reja, stoku, jo vetëm i banesave, por edhe njësive tregtare është rritur ndjeshëm. Megjithatë për ndërtimet në qendër, çmimet do të vijojnë të jenë në këtë nivel, ndërsa për ndërtimet e cilësisë së lartë, Dhami parashikon rritje të çmimeve. Në këtë linjë janë edhe aktorët e tjerë të tregut, të cilët parashikojnë se çmimet në zona të caktuara do të reflektojnë sërish rritje. Sokol Kika, ndërtues, tha për “Monitor” se pret sërish rritje të çmimeve në zona të caktuara. Sipas tij, po rriten kostot e ndërtimit dhe taksat, dhe kjo do të reflektohet në çmimet finale të banesave.

 

Tendenca të kundërta

Kur projekti “Foleja e Gjelbër”, në Rrugën Muhamet Gjollesha nisi të ndërtohej, çmimi që investitorët, të cilët janë njëkohësisht edhe pronarë të truallit, vendosën të dilnin në treg, ishte 1200 euro. Më vonë firma do të aplikonte çmime më të ulëta, 1000-1150 euro për metër katror, duke iu përshtatur edhe fuqisë blerëse të klientëve që kërkon të tërheqë.

Në këtë valë ndërtimesh, ato që po dëmtohen më shumë janë pronarët e shtëpive të vjetra. Në zonën ndërmjet rreth-rrotullimit të “Zogut të Zi” dhe “21 Dhjetorit”, çmimet e banesave variojnë nga 900-1000 euro për metër katror, por me shtimin e ofertës nga ndërtimet e reja në atë zonë, shtëpitë priten të zhvlerësohen. Edhe për Stela Dhamin, nga Colliers Interantional, zona e “21 Dhjetorit” (ku përfshihen rrugët në zgjatim të saj) ka reflektuar rritje të madhe çmimesh, ndikuar kjo edhe prej taksave.

 

Humbja nga kursi i këmbimit, rrit çmimet

Që kur monedha e përbashkët u prezantua në tregun vendas u përqafua nga shqiptarët, të cilët, në mungesë të besimit në monedhën kombëtare, transaksionet më të rëndësishme, si blerjen e banesës, makinës, apo mbajtjen e depozitës apo marrjen e kredive, i kanë bërë në euro. Sokol Kika, administrator i Kika Construksion, thotë se kjo reflekton mosbesimin ndaj ekonomisë dhe politikës, dhe në fund ndaj monedhës vendase.

Duke qenë se firmat e ndërtimit aplikojnë çmime në valutë (ndërsa shpenzimet i kanë në lekë) zhvlerësimi i euros u ka sjellë humbje nga konvertimi. Kika shton se një tjetër arsye pse çmimet janë rritur është për të amortizuar pikërisht humbjet si pasojë e konvertimit. Së fundmi, ekspertë të kursit të këmbimit, por edhe aktorët më të mëdhenj të këmbimit valutor në vend, kanë shtruar argumentin se në zhvlerësimin e euros në vend po ndikon tregu në lëvizje i pasurive të paluajtshme.

Në zhvlerësimin e euros, ndërtuesi Kika thotë se ndikuan edhe deklaratat e vazhdueshme të Bankës së Shqipërisë. Euro është valuta kryesore në vend, duke qenë se flukset hyrëse në vend janë të larta për shkak të remitancave; faktit se BE-ja është partneri kryesor në tregti, por nuk mund të bëjmë “sytë qorr” edhe për paratë e pista që kanë hyrë në ekonomi, shtoi Kika duke sjellë të gjitha arsyet pse euro është kaq e pranishme në vend.

Euro ka hyrë në trend rënës prej dy vitesh në vend, por në muajt e parë të 2018-s, rënia njohu ritme galopante. Aktualisht euro po këmbehet poshtë nivelit të 128 lekëve, me një rënie të vlerës prej rreth 8% në krahasim me dy vite më parë. Një pjesë e rritjes së çmimit ka shkuar për të neutralizuar rënien e euros. Ndërkohë ndërtuesit hezitojnë që të shesin apartamentet me lekë.

 

Taksa e re, 3% e sipërfaqes për banesë sociale do të reflektohet në çmim

Së fundmi, qeveria ka miratuar ligjin për strehimin social, ku në nenin 22 të tij përcakton se të gjithë ndërtuesit me një sipërfaqe më të madhe se 2000 metra katrorë duhet të kalojnë rreth 3% të sipërfaqes në fondin publik të banesave sociale. Kjo do të rrisë koston për ndërtimet e reja së paku me 20 euro për metër në katror, sipas zotit Kika, gjithmonë në varësi edhe të zonës ku po ndërtohet. Për të paktën 2000 metra katrorë ndërtim, një ndërtues që aplikon për leje zhvillimore duhet të vendosë në dispozicion 60 metra katrorë për banesa sociale.

Çdo subjekt privat që, pas hyrjes në fuqi të këtij ligji, aplikon për leje zhvillimi dhe ndërtimi për ndërtime me sipërfaqe ndërtimore banimi mbi 2 000 metra katrorë, siguron kalimin pa shpërblim të paktën 3% të sipërfaqes funksionale, me kushtet e një strehimi të përshtatshëm, në favor të fondit publik të banesave sociale. Kjo sipërfaqe, në rast pamundësie për t’u dhënë në sipërfaqen ndërtimore të banimit që ndërtohet, mund të jepet në një sipërfaqe tjetër ndërtimore banimi. Kontrata që nënshkruhet mes palëve për kalimin e sipërfaqes ndërtimore në favor të fondit publik të banesave sociale, regjistrohet në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.

 

Tendenca, dyqanet jo më për shitje, por në Bllok arrijnë 10 mijë euro/m2

Ata që kërkojnë të blejnë një dyqan për investim apo zhvillim biznesi në komplekset e reja në ndërtim, tashmë e kanë thuajse të pamundur. Një tendencë e re ka nisur në tregun e pasurive të paluajtshme në Tiranë, komplekset e reja që po ndërtohen në qendër nuk po i nxjerrin më në shitje dyqanet. Në kompleksin rezidencial që po ndërtohet pranë Parkut Olimpik nga Alba Konstruksion, u interesuam për çmimet e dyqaneve, por menaxherja e shitjeve tha se dyqanet do të mbeteshin pronë e ndërtuesve dhe nuk do të dilnin në shitje.

Edhe në kompleksin Foleja e Gjelbër, i cili po ndërtohet nga firma e ndërtimit FB-Art, asnjë dyqan apo njësi biznesi nuk do të dilte në shitje. Pas përfundimit të kompleksit, vetë firma do të merrej me menaxhimin e njësive tregtare. Administratori i kompanisë tha se po aplikonte këtë metodë për të ruajtur standardin në kompleksin rezidencial. Duke shitur njësitë tregtare (kryesisht katet e para dhe të dyta) njësia humbet kontrollin mbi llojet e aktiviteteve ekonomike që mund të zhvillohen në kompleks. “Në rast se dyqanet e katit të parë, bëhen biznese si pika bastesh apo kazino, kompleksi do të zhvlerësohet”,- argumentoi administratori i FB-Art kur u pyet për arsyet që nuk ka nxjerrë në shtije asnjë dyqan.

Stela Dhami nga Colliers International, tha se ambientet komerciale po shikohen si një mundësi e mirë shfrytëzimi nga ana e ndërtuesve për dhënie me qira. Në këtë mënyrë, gjenerojnë vazhdimisht para nga njësitë komerciale. Dhami shton se kohët e fundit, çmimet e njësive tregtare, në zonat kryesore kanë kapur majat. Për të blerë një dyqan në zonën e ish-Bllokut, ofertat fillojnë mbi 10 mijë euro për metër katror.

Si po tërhiqen blerësit

Në bankat e shkollave në Fakultetin e Inxhinierisë, Xheni Jahja tregon se ka mësuar se një strukturë betoni, që të maturohet, kërkon 31 ditë. Pas maturimit fillon ndërtimi i strukturave të reja. Mirëpo që nga 2005, edhe industria e ndërtimit ka ndryshuar shumë. Sot një strukturë betoni mund të ngrihet brenda katër ditëve. Sokol Kika, ndërtues prej 25 vitesh në treg, thotë se ngritja e karabinasë me shpejtësi po përdoret për të tërhequr blerësit më lehtë.

 

Kërkesa për periferinë, bankat kredi të favorshme në euro

Tregu i pasurive të paluajtshme në periferi ka filluar të gjallërohet. Jo vetëm agjentët e pasurive të paluajtshme, por edhe ndërtuesit presin një kërkesë në rritje për zonat periferike. Hajredin Fratari, ndërtues, tha për “Monitor” se nevojat e tregut parashikojnë një kërkesë prej 1000 deri 1500 apartamente për shitje në vit.

Sipas zotit Fratari, në tregun e pasurive të paluajtshme në periferi, kryesisht po ndikojnë kreditë e buta të dhëna nga Bashkia e Tiranës, që për vitin 2018 ishin rreth 500 kredi të miratuara. Por, Fratari shtoi se edhe kreditimi prej bankave është bërë shumë më konkurrues. Aktualisht normat e kredive janë nivelin më të ulët historik. Bankat tregtare, edhe pse të shtrënguara nga masat e planit të De-euroizimit nga Banka e Shqipërisë, po marketojnë produktet e tyre në euro. Fibank dhe Societe Generale reklamojnë kredi hipotekore në euro me interesa që fillojnë nga 1.9% në vit.

 

Fraksion.com